Hundeverbot in der Wohnung?

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Mietrecht Hundehaltung: Urteil des BGH - Starres Verbot unzulässig

Für viele ist es ein Problem, wenn ihnen der Mietvertrag die Hundehaltung in der Wohnung verbietet. Oft stehen solche Bestimmungen im Text der Mietverträge. Manche Mietverträge verbieten Hunde und Katzen explizit. Man muss solche Klauseln bei einigen Wohnungen notgedrungen unterschreiben. Sie stehen halt im Formular. Aber ist das wirklich das letzte Wort? 2013 sagte der Bundesgerichtshof: Nein. Es kommt auf den Einzelfall an.

Hundehaltung im Mietrecht: Das Urteil des BGH

Generelle Bestimmungen, keine Hunde halten zu dürfen, sind unwirksam. Um Wirksamkeit zu entfalten, müssen sie eine Prüfung des Einzelfalls vorsehen. Dies ist die Quintessenz des BGH-Urteils vom 20.3.2013 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 168/12.

Der Bundesgerichtshof ist das höchste Gericht Deutschlands und das Urteil daher auch für andere Gerichte bindend.

In diesem Urteil sprach der BGH einer Familie das Recht zu, ihren 20 cm großen Mischlingshund in der Wohnung zu behalten. Der Mietvertrag enthielt eine Vereinbarung, die jede Hunde- und Katzenhaltung untersagte. Die Vermieterin, eine Genossenschaft, wollte vom Mieter, dass der Hund entfernt wird. Das Amtsgericht gab dem Vermieter zunächst recht. Das Landgericht und schließlich auch der BGH entschieden zugunsten der Hundehalter.

Die Gründe der Entscheidung: Generelles Verbot unzulässig

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Bei seiner Entscheidung ging der BGH vom Vertragsrecht und vom Mietrecht aus. § 307 (1) BGB bestimmt, dass allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind, wenn sie Personen unangemessen benachteiligen.

Diese unangemessene Benachteiligung sah das Gericht im generellen Verbot von Hunden. Denn gemäß § 535 (1) BGB ist es die Pflicht des Vermieters, dem Mieter „den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren“. Das eigentliche Mietrecht schließt eine Hundehaltung nicht generell aus.

Ob die Hundehaltung ausgeschlossen werden darf, lässt sich nach Ansicht des Gerichts nur im Einzelfall bestimmen, nicht aber durch ein allgemeines Verbot. Bei dem 20 cm großen Hund sah der BGH eine Pflicht des Vermieters, der Hundehaltung zuzustimmen. Ein uneingeschränktes Verbot von Hunden in einem Form-Mietvertrag ist ungültig.

Die frühere Rechtsprechung

In der früheren Rechtsprechung gab es bei ähnlichen Situationen Urteile zugunsten des Vermieters.

Beispielsweise ging das Landgericht Köln unter dem Aktenzeichen 6 S 269/09 im Jahr 2010 von einem freien Ermessen des Vermieters aus. Damals hatte sich ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters einen Hund angeschafft, obwohl der Mietvertrag Hunde untersagte.

Der Mieter hatte argumentiert, dass der Vermieter anderen Mietern das Halten von Hunden und Katzen gestattet. Es müsse daher auch ihm erlaubt sein. Aber das Landgericht sah es anders: Im Mietrecht gäbe es keinen Anspruch auf Gleichbehandlung. Gerade dann, wenn andere Hunde in einem Mietshaus geduldet sind, könnten zusätzliche Tiere zu Spannungen führen. Der Mieter musste den Hund daher ohne Einzelprüfung abschaffen.

Eine solche Rechtsprechung ist wegen des BGH-Urteils nun nicht mehr möglich.

Das Urteil ist keine automatische Erlaubnis für Hunde!

Die höchstrichterliche Entscheidung des BGH hat das Mietrecht in Sachen Hund wesentlich verändert. Sie ist für alle untergeordneten Gerichte verbindlich.

Man darf sie aber nicht missverstehen. Sie stellt keine generelle Erlaubnis für jede Hundehaltung dar. Vielmehr verpflichtet sie Vermieter zur Einzelfallprüfung, falls es zum Streit kommt.

In diesen Fällen spielen nicht nur berechtigte Interessen des Mieters, sondern auch die des Vermieters und anderer Hausbewohner eine Rolle. Die Größe und das Verhalten des Hundes sowie die Größe der Wohnung dürften ebenfalls wichtig sein.

Jeder, der sich aufgrund der BGH-Entscheidung trotz eines Verbots im Mietvertrag nun einen Hund halten will, sollte sich daher zunächst um eine einvernehmliche Regelung mit seinem Vermieter bemühen.

Eine Genehmigung für einen Hund ist in allen Fällen der angenehmere Weg als ein Gerichtsverfahren, auch wenn ein klares, höchstrichterliches Urteil schon vorliegt.

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