Hundeverbot in Mietwohnungen

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Hund in Wohnung verbieten

Hundeverbot in der Mietwohnung

Oftmals besteht das Problem, dass Vermieter die Haltung von Tieren in ihren Mietwohnungen verbieten. Diese Bestimmungen stehen meistens explizit im Mietvertrag und müssen somit notgedrungen unterzeichnet werden. Aber ist mit dieser Klausel wirklich das letzte Wort gesprochen? Nein, denn der Bundesgerichtshof hat 2013 ein Urteil gefällt, das nun eine Einzelfallentscheidung notwendig macht.
So ist die Haltung von Hunde und anderen Tieren nicht mehr generell verboten. Trotzdem sollte man sich kein Tier anschaffen, ohne vorher mit dem Vermieter gesprochen zu haben, denn es gibt auch Ausnahmen.

Hundehaltung im Mietrecht – BGH Urteil

2013 hat sich erstmals der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Haltung von Hunden in Mietwohnungen auseinandergesetzt. Meistens ist die Haltung von Tieren in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geregelt. In seinem Urteil vom 20.3.2013 (Aktenzeichen VIII ZR 168/12) regelt der BGH, dass ein generelles Verbot gegen Hunde in einer Mietwohnung unwirksam ist. Grundlage ist hierfür der § 307 Abs. 1 BGB. Dieser sagt, dass eine in den AGB genannte Klausel nichtig ist, wenn die betroffene Person dadurch unangemessen benachteiligt.

Die höchstrichterliche Entscheidung des BGH hat das Mietrecht in Sachen Hund wesentlich verändert. Sie ist für alle untergeordneten Gerichte verbindlich. Ältere Urteile sind nun hinfällig; auf sie kann sich nicht mehr berufen werden.

Man darf sie aber nicht missverstehen. Das BGH Urteil ist kein Freibrief. Vielmehr verpflichtet sie Vermieter zur Einzelfallprüfung, falls es zum Streit kommt. In diesen Fällen spielen nicht nur berechtigte Interessen des Mieters, sondern auch die des Vermieters und anderer Hausbewohner eine Rolle. Es gibt also für Vermieter weiterhin die Möglichkeit die Haltung von Hunden zu verbieten – aber nur wenn dementsprechend wichtige Gründe vorliegen.

Wann darf der Vermieter Hunde verbieten?

Es gibt verschiedene Gründe, die doch zu einem Verbot der Haltung von einem Hund führen können. Deshalb ist es vor der Anschaffung eines Hundes auch sehr wichtig mit seinem Vermieter zu sprechen. Denn sollte ein wichtiger Grund vorliegen muss der Hund die Wohnung auf jeden Fall wieder verlassen oder es kommt zur Kündigung.

Störfaktoren

Ein Grund – bzw. mehrere Gründe – können Störfaktoren sein.

So gelten Verkotung von Nachbarsgrundstücken oder des Gemeinschaftsgartens, Beschwerden von Nachbarn oder Lärmbelästigung, wie ständiges Bellen – insbesondere auch nachts – als wichtige Gründe eine Hundehaltung zu verbieten. Kurzes Bellen gehört hingegen zu den gerichtlich anerkannten Eigenschaften von Hunden, die unvermeidbar sind.

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Anschaffung eines Hundes ist, dass auch Rücksicht auf die Interessen des Vermieters und der Nachbarn genommen wird. So kann auch eine Hundehaarallergie eines Nachbarn ein Ausschlussgrund für die Anschaffung eines Hundes sein.

Mietvertrag

Auch wenn der BGH geurteilt hat, dass der Mietvertrag (die hier drin erhaltenen AGB) die Hundehaltung nicht generell verbieten darf, gibt es Ausnahmen. Diese kommen dann zum Tragen, wenn die Regelung nicht in den AGB aufgeführt ist, sondern individuell zwischen Mieter und Vermieter verhandelt und vereinbart wurde. Hieran hat der Mieter sich dann zu halten, da er dieser Klausel bewusst zugestimmt hat und somit die Tragweite erkennen muss. Dies gilt insbesondere dann, wenn nur bestimmte Tiere – wie eben Hunde – erfasst werden.

Nicht wirksam ist das Verbot jedoch dann, wenn jede Art von Tieren erfasst wird (also auch Kleinsttiere), da dann das Persönlichkeitsrecht des Mieters zu sehr eingeschränkt wird.

Gesamtumstände

Auch wenn andere Mieter in dem gleichen Haus Hunde halten, heißt dies noch nicht, dass jeder Mieter pauschal einen Hund halten darf. Denn je nachdem wie es um die Gesamtumstände steht, kann auch hier ein wichtiger Grund für ein Verbot vorliegen.

So kann ein weiterer Hund in der Nachbarschaft bzw. im Haus dafür sorgen, dass es zu Unruhen kommt. Wenn es sich um einen Listenhund des jeweiligen Bundeslandes handelt, kann der Vermieter den Hund auch verbieten.

Übrigens: Angst eines Mitmieters vor Hunden führt nicht grundsätzlich zu einem Verbot, jedoch gilt das Rücksichtsnahmegebot und somit Leinenpflicht.

Mehrere Hunde

Die Haltung von mehreren Hunden in einer Mietwohnung ist im Zweifelsfall nicht gestattet. Lediglich ein Hund ist „üblich“ und erlaubt, da es sich hierbei um den normalen mietsachlichen Gebrauch handelt. Dies hat u. A. das Amtsgericht München 2013 bestimmt (Az.: 424 C 28654/13).

Wann muss der Vermieter Hunde erlauben?

BlindenhundDer Vermieter muss einem Hund in der Wohnung dann zustimmen, wenn der Mieter ihn absolut und objektiv benötigt. Eine Pflicht zur Zustimmung besteht daher zum Beispiel bei einem Blindenhund. Für einen Wachhund gilt diese Pflicht nur, wenn er bei einsamer Ortslage notwendig wird. Wenn psychisch oder chronisch kranke Kinder einen Hund als Gefährten benötigen, kann dieses auch zur Erlaubnis führen. Allerdings darf es dann keine Ablehnungsgründe geben. Zudem muss oft über Gutachten nachgewiesen werden, dass nur der Hund und keine andere Möglichkeit, den Kranken hilft.

Kommunikation statt Konfrontation

Es gibt Vermieter die schlechte Erfahrungen mit Hunden gemacht oder viel schlechtes gehört haben und deshalb die Hundehaltung verbieten möchten. Meistens kann hier ein ernstes Gespräch schon Abhilfe schaffen. Man sollte dem Vermieter zeigen, dass er nichts zu befürchten hat. Je mehr gute Argumente (Umgänglichkeit des Hundes, friedliches Wesen der Rasse, eigene Erfahrung mit Hunden) man vorbringt, desto besser. Ein definitives Plus ist es auch, wenn eine ständige Aufsicht für den Hund gegeben und längeres Bellen ausgeschlossen ist. Bei einem Hundewunsch kann es außerdem helfen, sich gegen mögliche Schäden mit einer Hundehaftpflicht abzusichern und seine Kompetenz mit dem Hund zu belegen, zum Beispiel mit dem Hundeführerschein. Einige weitere Ideen findest du in unserem Leitfaden zur Wohnungssuche mit Hund.

Will ein Vermieter nicht mit sich reden lassen, kommt es in der Regel zur Abmahnung und zur Kündigung. Allerdings sind diese meist unwirksam. Der Vermieter kann auch eine Unterlassungsklage einreichen. Dann entscheidet das Gericht, auf der Anspruch auf Tierhaltung besteht oder nicht.

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